梁士伦：断言中山将来是‘鬼城’不大客观
最近网络上热炒的“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)”，其中中山位列第19位，在广东省各城中仅排在惠州之后。有业内人士也认为中山“鬼城化”趋势明显，楼市实际风险高过惠州市，中山市经济研究院院长梁士伦分析认为，虽然中山住宅存量较大，但考虑到区位优势、周边环境和未来发展，未来人口、产业都有广阔成长空间，认为一定会“鬼城化”有失客观。
该排行榜试图从人口与建成区面积的占比来衡量一个城市是否可能成为“鬼城”，并将其称为“鬼城指数”。该报告计算中山的“鬼城指数”是名列第19位，前十位分别是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚，广东省惠州市位列12。
赞同：空置房多“鬼城化”倾向明显
有市民表示，中山楼盘确实比较多，也确实有一些空置房，但感觉城市还蛮有活力，不少道路上下班还有堵车现象，离想象中的”鬼城“情形好像比较远。但在一些业内人士看来，报告中对中山的警示并非虚言，中山住宅存量过大、消化周期较长基本是业内共识。据合富辉煌中山市场研究部统计，截止到2014年9月底，中山市住宅存量已达7.13万套，环比上升12%，库存达历史新高。
长期研究中山楼市的中山中原市场策略总监植建军认为，就“鬼城化”问题来说，中山形势要比惠州更严峻，因为惠州这几年大量的开发面积是销售给了深圳客户，而这部分深圳客户是真实要去居住的，毕竟深圳的房价太高，而且这两个城市的交通又很发达，实现了两城生活和工作。另外一部分是惠州的几个湾区大力发展旅游产业，很多产权式的物业销售出去了，这部分也是能实现半居住状态。
但反观中山开发商主要销售的渠道，一方面是刚性和改善或者是换房的本地自住客户，这部分成交不论如何都会分摊人均居住面积。”
植建军认为，要改变中山市滑向”鬼城“的倾向难度很高，因为很多土地已经推出并处于开发阶段。除非大量的引入外来人口，但这对一个城市的资源又是不可承担的压力。这是中山市多年来土地政策和政府行为导致的结果，不可能几年内就解决和消化。
反对：忽视区位环境与发展不够客观
也有业内专家对该报告结果不尽认同，中山市经济研究院副院长梁士伦认为，房地产是比较特殊的领域，供求不能只看短期情况，也不能孤立的从单个城市的供求关系来看，要从未来趋势、动态发展的角度分析。“一方面，中山房产存量比较大，存在比较严重的供过于求是现实，另一方面，作为珠三角中心地带，随着城市间轨道交通网发展、城市一体化进程加快，处于中心区域的中山，未来不论人口、产业都有非常广阔的增长空间，断言将来是‘鬼城’不大客观。”
但梁士伦同时表示，目前中山市镇两级政府对房产发展倚赖比较高也是事实，在目前楼市供应过于超前情况下，应该严格控制土地供应，不宜像近期这样，仅因土地财政的驱动而频繁推地。
