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亿元楼宇能否激活写字楼经济?

热度332票  浏览283次 【共0条评论】【我要评论 时间:2015年12月24日 17:06

按语:从中山发改局获悉,截至目前,中山共有建筑面积3万平方米以上的商务楼宇65座,其中已建楼宇36座,总面积约390.9万平方米,入驻企业3382家;在建楼宇29座,总面积约567.6万平方米。中山市经济研究院长梁士伦认为,中山楼宇经济发展迅猛,但出现了结构性不均衡状态,部分地方出现存量过剩。如何引导这些写字楼进行合理产业定位,形成规模集聚,仅仅依靠企业作用有限,需要政府从政策层面予以引导。

 楼宇经济是一种“隐藏”在商务楼中的新经济形态,占地少、无污染、效益好,能够较快集聚一大批业态先进的企业和机构而产生税源,非常适合大城市中心区发展,被喻为“立起来的开发区”。在中山,沿着博爱路、中山路等城市主干道,近年来有很多商业楼宇拔地而起,不过一些楼盘的招商情况并不理想,入驻商家的产业类别也缺乏规划

 今年以来,中山楼市利好不断。尤其是自7月份以来,深中通道从A3方案全球征集设计方案到纳入国务院近期建设督办项目,甚至在近日传出被命名为“G2518国家高速公路”的消息。中山楼市也借势上涨,11月创下了1.4万套的成交记录,住宅库存也从1月的69283套下降到11月的61395套,降幅达11%,但同期商业地产库存却从20588套增加到24301套,增幅达18%

 利好之下,住宅与商业地产呈现冰火两重天的情景。为发展楼宇经济和服务业新兴业态,中山在8月份出台亿元楼宇政策,选择一批基础条件和发展前景较好的商务楼宇给予招商引资、租金补贴、设施配套、服务平台等方面重点支持,力争在2020年形成50个年营业收入亿元以上商务楼宇。但亿元楼宇新政能否激活沉寂已久的商业地产市场,业内人士认为相比住宅依靠外来消费拉动,商业板块更加依赖于区域内的经济增长。南方日报记者李凤祥

 现状??写字楼入驻率低且缺乏产业集聚

 楼宇经济作为新型的城市经济形态,以中心城区为发展依托,具有高端性、高集聚性、高效益性等特征。在土地资源日益紧张的背景下,大力发展楼宇经济,成为中心城区破解土地制约,提升发展品位、增强综合功能的重要途径。

 从中山市发改局获悉,截至目前,中山共有建筑面积3万平方米以上的商务楼宇65座,其中已建楼宇36座,总面积约390.9万平方米,入驻企业3382家;在建楼宇29座,总面积约567.6万平方米。中山市经济研究院院长梁士伦认为,中山楼宇经济发展迅猛,但出现了结构性不均衡状态,部分地方出现存量过剩。如何引导这些写字楼进行合理产业定位,形成规模集聚,仅仅依靠企业作用有限,需要政府从政策层面予以引导。

 据市发改局介绍,目前中山写字楼存在入驻率低、缺乏产业集聚、配套不完善等问题。一方面中山写字楼的产业特色不明显,目前很多楼宇没有明确的功能定位和产业布局,特色集聚程度相对较低。单幢楼宇中进出口、货运代理、设计、广告、建筑等多种行业、产业、业态无序分布,同业企业数超7成的楼宇寥寥无几。另外,还有不少楼宇项目属于商务办公和单身公寓并存,且单身公寓的面积至少占楼宇总面积的30%以上,也使得这部分楼宇失去了建设特色楼宇的基础。

 另一方面,楼宇中总部企业和外资企业的比重不高,企业总体档次不高。从目前进驻企业的规模看,多以小微企业为主,注册资金大都只有几万到几十万元,营业额相对较小经营特色不明显,真正有实力的知名企业较少,直接影响了楼宇的税收贡献率。而有的楼宇业主因利益驱动,急于销售或出租写字楼来尽早获得利润,而不是考虑引进有特色、有实力、上档次、具有龙头带动作用的企业进驻。

 记者走访市场发现,除了盛景尚峰、利和广场外,中山大部分的商业楼宇的入驻率并不是很高。同时,很多楼宇还存在着招商氛围不够浓厚和楼宇管理不够精细的问题。

 破局??13个楼盘获评亿元楼宇重点培育项目

 18日,2015年中山市服务业新兴业态高峰论坛将在盛景尚峰金融商务中心举行,当天,包括中山国际金融中心、盛景尚峰金融商务中心等13座已形成规模的楼宇项目将被现场认定为首批亿元楼宇重点培育项目。

 据《中山市亿元楼宇重点培育项目认定管理办法》规定,作为“亿元楼宇”重点培育项目的商务楼宇,在认定后,3年内入驻企业营收合计要达亿元以上;入库项目将纳入全市“亿元楼宇”信息服务平台,实现资源共享,并根据楼宇产业定位,制定“一楼一策”的招商扶持政策;市服务业新兴业态发展专项资金给予入驻企业创业开办、租置场地、增信融资、市场拓展等方面的资金支持,其中,对在亿元楼宇购买自用办公用房的服务业新兴业态企业,最多可给予10万元的租金补贴;此外,入库项目还可获得融资服务、法律服务、财务服务、智库服务、信息服务、培训服务等专项政策。

 据市发改局相关人员介绍,首批认定的13家亿元楼宇重点培育项目总面积约113.2万平方米,入驻企业2556家,企业入驻率均达到50%以上。入驻企业主要集中在新兴金融、研发和科技服务、电子商务专业服务、文化创意等服务业新兴业态。例如盛景尚峰金融商务中心集聚了较多的银行、证券、小额贷款等新兴金融服务业;数码大厦主要集聚了研发和科技服务与健康服务业态;电子商务业态在富元四季青服装城等楼宇发展迅速。

 盛景尚峰是中山为数不多形成产业集聚的写字楼,作为中山的金融商务中心,这里集聚了200多家银行、保险、证券等金融机构和金融中介机构,并汇集了一批商贸策划、电子商务、市场营销、财税会计、法律咨询、人才派遣等中介服务业企业,被称为中山的“银行街”,集聚效应已然凸显。

 而位于南外环边上约3万平方米的写字楼——悦创中心,虽然未入选首批亿元楼宇重点培育项目,却是利用“互联网+”探索楼宇经济新模式的代表。据悦盈新城项目负责人刘华锡介绍,悦盈新城与青年网商协会合作,共同打造中山的“互联网+”家园,为年轻人提供一个贯通电子商务全产业链的创业环境。第一步,将打造一个创业者的孵化器,在这个孵化器里,有公共办公室、公共会议室等,创业者可以根据自身情况自由选择租用办公设备,可以是一个办公桌,也可以一个时段内的办公室使用权,方便灵活;其次,还专门成立了一个近1000平方米的摄影基地,专门为经营网店的创业者提供专业化的摄影服务;再者,针对创业者普遍缺乏资金的情况,悦盈新城还引入包括软银中国、中关村创投等专业的投资人,为双方搭建合作平台,为创业者提供融资机会。

 ■探析

 “一楼一策”产业集聚提升楼宇价值

 面临商业地产库存不降反增的现状,中山提出要找准发展定位,坚持“一楼一策”,提升产业集聚,使楼宇经济成为该市经济发展的有效载体和重要经济形态,成为提升该市综合经济实力的强大支撑,争取到2017年,发展20个亿元楼宇;到2020年,发展50个产业特色鲜明、比较优势突出的亿元楼宇。

 “我很赞同政府关于亿元楼宇‘一楼一策’的规划,集中才是生产力,如果全部做成了‘大杂烩’,怎么做出特色和规模呢?”合富辉煌中山市场研究经理谢仲娟认为,“中山的写字楼很难销售,也与中山的产业现状有关,中山主要是制造业工厂众多,很多企业在厂区内就有办公楼,对于写字楼的需求并不是特别强烈。但是如果形成了楼宇经济的产业集聚,奔着集聚效应和商机,很多企业为发展业务也会主动前来进驻。”

 谢仲娟表示,对比其他城市对楼宇经济的管理,中山还有很多需要改进的地方。“据我了解,东莞的一些商业地产,每栋楼都有固定的招商方向,还配套有展览厅、会议厅等机构,甚至连政府的税务、社保和工商登记的业务都设立分支点,真正为入驻企业提供便利。”谢仲娟说:“亿元楼宇政策能否赋予写字楼更多的价值和内涵,是企业是否选择入驻的关键,现在等于说政府给了一个鸡蛋,但写字楼能不能孵化出小鸡,就要看自身的管理和服务水平了。”

 随着深中通道纳入国务院重点督办项目和《中山佛山同城化发展合作框架协议》的签署,中山融入珠三角一体化的进程将大为加快,中山的楼市将会受到更多外来因素的影响。首当其冲的便是住宅,仅仅数月,蜂拥而至的深圳客已将火炬开发区、东区等热门板块的楼盘买断货,其能量可见一斑。

 “投资最重要的有两点:一个是保值升值,一个是变现能力,因为住宅的保值和变现能力比较好,所以也最先受到深圳客的关注。”有业内人士认为,“商业地产更多依赖于内部产业和经济的发展,亿元楼宇的政策若真能形成产业集聚,或许可以激活中山的商业地产市场。”

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