深圳客扎堆入市 引中山镇区楼市变局
编者按： 深圳客扎堆入市 引中山镇区楼市变局，中山楼市的发展需要更好与城市、产业进行对接，才能实现健康持续发展。中山市经济研究院院长梁仕伦在接受记者采访时表示，目前中山楼市火的支撑因素还比较单一，从某种程度上来说，主要还是深中通道的利好；接下来，以火炬开发区为代表的邻深片区，更加需要把城市配套做好，把产业经济发展起来，只有这样才能丰富中山楼市的支撑因素，中山楼市才能更加健康地发展。
据富辉煌（中国）中山公司市研部监测数据了解到，4月份南朗镇商品房均价8278元/平方米，超过火炬区商品房7799元/平方米的均价，环比3月上涨9%，房价高居全市24镇区的第五位；而在去年4月份，南朗镇商品房均价5344元/平方米，位居全市第12位，尚且不及5627元/平方米的全市均价。
其实不仅是南朗一个镇区。日前，一则《中山城区楼盘开盘，定价超万元吓跑深圳客！》的文章在中山本地网络论坛刷屏，一方面开盘价之高令人叹为观止，另一方面似乎深圳客也渐趋理性。近期，万元开盘价频频出现在邻深片区的楼盘，并且已传导至中山楼市的基本面。在深圳客大举袭来的背景下，中山楼市惯有的镇区格局已被打破，以往中心城区、坦洲、小榄古镇“三足鼎立”之势，演变为以火炬、南朗、东区、石岐、南区、港口等镇区在内的“邻深区域十主城区”的局面。
旧盘价格数月已翻倍 新盘开售均价近万元
随着深中通道利好消息的不断释放，深圳人抢滩中山楼市的动作也越来越大，尤其是在包括南朗镇在内的临深片区。在过去的4月份，位于南朗镇的两大楼盘锦绣海湾城成为备受深圳客欢迎的项目。统计数据显示，锦绣海湾城4月份成交264套，成交均价9134元/平方米，高居全市各大楼盘成交量排名第5位。据锦绣海湾城销售人员介绍，目前锦绣海湾城在售76—160平方米二至四房，每平方米均价已从去年的4800元涨至目前万元左右。业内人士预计，在深中通道利好影响不断扩大和深化下，锦绣海湾城房价将会继续看涨。
无独有偶，另一个位于南朗镇的楼盘雅居乐·山海郡也同样火爆。统计数据显示，4月份雅居乐·山海郡拿下201套的骄人业绩，而成交均价也高达9908元/平方米，成交量居全市各大楼盘第13位。在5日的电话采访中，该楼盘销售人员介绍，雅居乐山海郡于今年3月26日开盘，在当天销售中心前曾一度排起近百米的长队；当天推出的开盘价约为8689—11120元/平方米，均价约为9500元/平方米，虽然价格不菲，但成交依旧火爆，到到当日下午开盘的单位已全部售罄。
据新浪乐居报道，当开盘价显示为万元左右时，认筹现场一片哗然，甚至有不少深圳购房者看到这样的价格，也表示超过了他们的心理预期；此外，在山海郡的当天开盘现场，也有不少来自小榄、古镇等富裕镇区的客户身影，在深圳客渐趋理性的同时，本地客却有逐步增多的趋势。
市场分析
深中通道利好消息叠加 南朗楼价一年涨近3000元
上述楼盘所呈现出来的情况并非个案，其所在的南朗镇楼市在过去一年已然整体实现逆袭。合富辉煌（中国）中山公司市研部监测数据显示，4月份南朗镇商品房均价8278元/平方米，环比3月上涨9%，仅次于古镇、东区、坦洲和石岐，房价高居全市24镇区的第五位。
其实，在去年9月份之前，南朗镇在中山的楼市版图中，无论价格还是成交量，一直处于中游偏下的位置，属于再普通不过的非典型镇区。以去年同期为例，2015年4月份南朗镇商品房均价5344元/平方米，位居全市第12位，尚且不及5627元/平方米的全市均价。而这样的价格或许与南朗镇本身所具有的经济发展水平有关。
提及南朗镇，更多人想起的是中山故里。作为全市面积最大的镇区，南朗的经济发展水平一直以来在全市都处于中下游的位置，甚至一度由于经济发展程度较低，综合实力排名稍靠后。统计数据显示，2015年南朗镇地区生产总值为95.16亿元，位居全市15位。
“影响一个区域楼市价格的因素包括多个方面，但整体来说无外乎内因和外因两个方面。”有业内人士认为，具体而言，内因主要是区域的经济发展水平和人口数量，而外因主要是政策因素和外部购买力，无论内因还是外因，只要有一个要素发生突变，都会对该区域的楼市产生巨大影响。
因此，在没有外因突变之前，南朗镇全市第12位的楼价，与其全市第15位的经济总量相互匹配。然而，自去年下半年，深中通道利好消息叠加国家去库存政策，两者协同刺激之下，外部环境发生剧烈变化，支撑该区域楼市发展的均衡状态被打破，楼价也在短期内实现了快速上涨。
去年9月份，国家出台公积金新政，贷款额度最高可达80万元，公积金贷款二套房首付开始执行最低两成首付，同时深中通道年内动工的消息已有传出，当月南朗镇商品房均价涨至6007元/平方米，升至全市第9位；10月份，深中通道面向国际征集东隧西桥设计方案的消息再度传出，南朗楼市应声而涨，升至全市第六名……此后南朗楼价节节攀升，截至目前已经高达8278元/平方米，数月来稳居全市前列，南朗楼市也顺势实现逆袭。
格局变迁
从经济强镇“三足鼎立” 到邻深区域大热
长期以来，中山楼市都存在着冷热不均的现象，而这也影响着中山各区域间的楼市格局。数据显示，2015年4月份，镇区楼市均价的前三名分别是东区、坦洲和小榄，其中东区是中山市的核心城区和金融商务区，坦洲镇长期受珠海客的影响，小榄镇则是中山西北部的城市副中心，三者的排名也凸显着当时中山楼市“三足鼎立”的格局。
一年之后，2016年4月份，排名三甲的虽然是古镇、东区和坦洲，似乎与一年前差别不大，但紧随其后的则是石岐、南朗、南区和火炬开发区，均为邻深片区或其辐射区域。换个角度来看，在4月份，均价超过8000元/平方米的6个镇区中，除了受利和灯饰广场集中网签影响的坦洲外，东区、石岐、南区和南朗均是深圳客的抢货区域。
有分析人士认为，目前的中山楼市已然从昔日“三足鼎立”的格局，转变为“邻深片区+主城区”的局面，期间变化深圳购房者可谓功不可没；不过，在此情况下，中山楼市支撑因素较为单一的隐忧也有所展现。合富辉煌（中国）中山公司市研部在其4月份月报中表示，自深圳客入市之后，中山楼市走量一直不是问题，但是在4月份的项目开盘中，楼市出现了新的变化，深圳客购房的热情有回归理性的苗头。
合富辉煌（中国）中山公司市研部认为，出现该现象有三个原因，一是热点区域之前缺货，让深圳客的关注出现了空窗期，分散投资精力；二是热点区域的房价已经达到8000—10000元/平方米，购房成本的上升及投资空间的压缩让深圳购房者增加了考虑时间；三是深圳、东莞等城市的楼市投资价格也出现了一定的滞涨，影响了投资客对楼市的期望值。
房地产作为区域经济发展的重要组成部分，楼市格局的变迁也与中山下一步的城市发展方向相互吻合，在年初出台的《中山市城市总体规划（2010—2020年）》中曾明确指出，中山将以深中通道建设为契机，进一步提升火炬开发区的创新能力和带动作用，加大城市东扩力度，实现由“沿江城市”向“沿海城市”转变。
因此，中山楼市的发展需要更好与城市、产业进行对接，才能实现健康持续发展。中山市经济研究院院长梁仕伦早前在接受记者采访时表示，目前中山楼市火的支撑因素还比较单一，从某种程度上来说主要还是深中通道的利好；接下来，以火炬开发区为代表的邻深片区，更加需要把城市配套做好，把产业经济发展起来，只有这样才能丰富中山楼市的支撑因素，中山楼市才能更加健康地发展。
