“三旧”改造要立足宜居城市建设
昨日召开的市人大常委会、市政府组成人员座谈会上，与会人员针对“三旧”改造各项工作进行了探讨、建议。由于我市“三旧”改造土地对象中，超过半数土地需要完善历史用地手续，因此如何解决历史问题成为了一个焦点。此外，如何通过“三旧”改造促进城市化升级，如何用“一案一策”解决具体问题，怎样拓宽融资渠道等问题也备受关注。
“三旧”改造不仅是解决历史问题
“三旧”改造的土地对象中，大部分存在着历史遗留问题。据悉，经我市初步统计，在我市10.75万亩“三旧”改造任务中，涉及解决历史用地的约有5.82万亩，即超过半数土地需要完善历史用地手续。在国家为了确保“三旧”改造轻装上阵，也给予广东省一些特殊的土地政策，促成历史用地手续的完善。日前，《中山市“三旧”改造实施细则》出台后，一些镇区负责人也对利用实施细则解决土地历史遗留问题表示“非常兴奋”。
市人大常委会委员、市规划设计院副院长黎军说，“三旧”改造政策是中央赋予广东省先行先试的机遇，其目的在于盘活土地资源、调动城市更新改造的积极性、提高城市发展水平和创建宜居城市。但必须看到，盘活土地资源和解决遗留问题，仅仅是手段，而“三旧”改造的根本目的是促进城市更新、建设宜居城市。因此，“三旧”改造的重点是实质性的改造项目，而不仅是解决历史遗留问题。黎军表示，规划局和技术单位应利用规划方案征求意见的反复互动过程，促进镇区提高对“三旧”改造的认识，科学制订好本镇区的“三旧”改造规划；在镇区“三旧”改造规划中，应当主要针对改造需求，进一步完善和调整方案，避免过于关注完善用地手续的短期需要而影响方案的科学合理性。
对此，市人大常委会调研组所作的报告中也提到，目前部门镇区只停留在解决历史遗留问题的层面，热衷补办历史用地手续，没有上升到调整产业结构，拉动内需，提升城市形象，完善城镇功能的高度；没有从整体布局出发，进行统一规划、成片改造。他建议镇区对现有“三旧”改造政策作全面深入的研究与解读，用足用好政策。
市人大常委会副主任马志刚指出，“三旧”改造不是简单的政府行政行为，而是有它根植于经济社会土壤的内生动力。改革开放30年，我市工业化取得突飞猛进的发展，但也面临一些问题，如城镇环境污染、交通拥堵、市政基础设施严重滞后、土地利用过于粗放、城镇发展空间狭窄局促等等。要在有限的土地资源上为经济社会转型提供充足有效的物质载体，在现有土地二元结构为主的体制上为统筹城乡发展提供更广阔的有形空间，就要立足工业化城市化升级，顺应生产力发展的内在要求，从外延式扩张转变为内涵式发展，走城市现代化道路，促进城镇经济的现代化、城镇基础设施的现代化及人的现代化；走城乡一体化道路，促进农村经济社会特别是农村集体经济发展模式转型。“三旧”改造就是实现这些转变的重要手段。
另外，我市目前土地开发强度已达到相当高的程度，且每年用地指标缺口很大，用地资源更为紧张。过去那种外延式粗放式使用土地搞建设的发展方式已经山穷水尽，必须走内涵式集约式使用土地搞建设的科学发展之路。通过“三旧”改造能够有效缓解我市用地资源紧张状况，进一步拓展建设空间，保障发展用地。同时，由于“三旧”改造项目具有提高容积率等优势，全市完成“三旧”改造后，可以大幅度盘活土地存量。
旧城镇、旧厂房、旧村庄改造宜分类指导
调研报告还提出，“三旧”改造宜分类指导。旧城镇、旧厂房、旧村庄改造各有侧重。旧城镇改造要综合考虑基础设施建设、空间布局、三产的发展，通过改造旧厂房与城中村，推进一体化进程。由于产权关系和用地功能复杂，统一难度较大。旧厂房改造重点在产业升级、节约土地资源，它的产权关系较为单一，大多是农村集体建设用地，关键是要补偿到位，这也是促进农村集体经济转型的有利时机。旧村庄改造重点在改善农民生活环境，通过推动农民集中居住，节约大量土地资源，发展新兴产业。由于各镇经济发展水平不同，“三旧”用地的分布也不尽相同，这就决定着不同的地区有不同的改造工作重点。因此，要针对不同类型的“三旧”改造度身定做明确的政策，尽量创造全面宽松的政策环境，鼓励各镇区根据自身实际有重点地推进工作，支持和尊重基层以多种形式创新性地开展工作。
单元规划建议“一案一策”
市人大常委会城乡工委兼职委员、南区办事处主任张珂从一个细分层面谈到了分类指导改造。据了解，我市在“三旧”改造实施细则中提出了一项鼓励政策，即没有编制控制性详细规划的，可编制“三旧”改造控制单元规划来确认改造范围内用地的各项指标。对此，张珂表示，在制定改造单元规划方案中，要允许按改造用地实际情况确定各项规划控制指标，不“一刀切”，建议采用“一案一策”规划专项运作；如涉及控规的调整和审批时，市镇（区）可协商协调，使改造规划富有弹性，利于操作实施。
融资渠道有待拓宽
调研报告强调，“三旧”改造资金需求庞大，靠财政投入是难以支撑的，需要千方百计拓宽融资渠道，加强社会融资。以吸取服务业综合改革试验区为例，经专业机构评估，完成该试验区1.23平方公里的拆迁工作，拆迁成本高达29亿元，而西区对试验区启动的3.8亿元“三旧”改造资金显然远远不能满足实际需求。因此，该区正在寻找有条件的融资渠道。
