城区超30万平方米烂尾盘如何盘活？

按语：对于烂尾楼盘活问题，中山市经济研究院院长梁士伦博士表示项目盘活不仅有利于化解社会矛盾，同时带动了整体的经济和社会效益。

一、没等来房产证房屋却被拍卖

位于石岐区青溪路的这座江景楼盘，2002年项目启动时打出的名称是 “江滨绿苑”，后来沦为烂尾楼，开发商为其改名为“江滨华庭”。不料，更名并未挽回其销售颓势。10年来入住到现在的6户人家中，2栋的4户人家属石岐区团结村永全街的回迁户。而居住在1栋的杨文清曾是为建筑商供应建筑材料的，后期由于建筑商与开发商闹起债务纠纷，开发商就以房抵债，建筑商又对供应商杨文清两人以房抵债。2006年，杨文清以材料款冲抵购房款，换到了这里一套124平方米的住房。没想到2012年9月20日，这里除了拆迁户和一些办了产权登记的房子外，统统被拍卖以偿还开发商向银行的借款。杨文清的房子因为没有办理产权备案，也被拍卖了。抵购的房产惨遭拍卖，杨文清的眼里满是不安与无奈。

二、江景豪宅如何沦为烂尾“空城”

早在2012年9月，中山市中级人民法院以底价9000多万元强制拍卖江滨绿苑2.3万平方米建筑、38亩土地。随着楼房烂尾遭法院强制拍卖，除了楼里仅剩的6个家庭外，荒芜的楼房再也无人问津。不久，这里也成了社会闲散人员的乐土，治安环境每况愈下。

当初的江景豪宅如何沦为眼下的烂尾“空城”?据黄锦光透露，2007年该楼盘尚未取得预售许可证时，他们便将房子抵押材料款、工程款，也向市民偷偷发售。“但因房子抵押给了银行，无法从国土局办证。”此后，盛兴公司采取逐步解除抵押的办法，办了小部分预售许可证。再后来，盛兴公司试图盘活该楼盘，又未成功。最后，盛兴公司仅滨江华庭一个项目的债务便超过1.8亿元，其中欠广发银行4000多万元。江滨华庭因开发商经营状况恶化，无力偿还债务，随后被法院强制拍卖，其中20多户已经交付房款却未能及时办理备案、获得产权的买楼人不但不能得到房子，反而只能作为普通债权人，争取不到房款1/3的补偿。

三、城区超30万平方米烂尾盘如何盘活？

江滨华庭仅是中山烂尾楼盘的一个缩影。因资金链断裂、开发商违法违规施工、项目设计开发失误等种种原因导致开发项目烂尾的案例不少。据不完全调查统计，中山城区内仍存在的烂尾楼总建筑面积超30万平方米，其中不乏东区起湾道旁4.2万平方米的住宅楼盘荔景湾豪苑。

随着时间的消逝，为何部分烂尾楼盘得以盘活，但仍有不少项目至今仍死气沉沉。它们的盘活之路在何方?

对此，中山市经济研究院常务副院长梁士伦教授表示，我市当下部分烂尾楼治理难以推进的关键在于法律纠纷，而这些纠纷多是由于权属不清或债权、债务太复杂导致。据了解，江滨华庭烂尾遭法院强制拍卖后，除了银行外，楼盘还冒出100多个小债主。而香港丽悦酒店集团在新铁城大厦的投资项目进展受阻，其中一个主要原因就是新铁城大厦存在产权争议。此外，新城商业中心有11个股东，投资人、产权人关系异常复杂。

梁士伦教授表示，现在有些烂尾楼还没有盘活，除了纷繁复杂的法律纠纷导致二次烂尾甚至多次烂尾外，开发不符合相关标准、历史原因导致规划变更等原因都存在。“圣贤山庄位于长江水库边上，但长江水库是水源保护地，按照相关法律，水源保护地周边不允许建筑施工。再例如荔景湾豪庭目前还要规划建设新的道路，我们经济研究院楼前别墅区存在规划用地性质的不符，等等。”

梁士伦认为，烂尾项目的盘活要在法律框架下推进解决，在加大土地执法力度、大力推进三旧改造力度的大背景下加快解决，确保投资人、购房者、安置户等相关各方的利益，不能让老百姓的合法权益受到侵害。“依法加快推进解决烂尾项目。政府要主动作为，大力推进，甚至对烂尾项目相关镇区实行问责制，尤其涉及侵害老百姓权益和拆迁户安置等民生问题，要加快大力推进。”梁士伦说，“这些问题迟早要解决，早解决要比晚解决好。项目盘活不仅有利于化解社会矛盾，同时带动了整体的经济和社会效益。”