闲置地处理政策见成效 土地市场成交遇冷
今年7月底，中山市国土资源局发布了 《闲置土地处置解读》，针对土地"闲置两年无偿收回"、"历史遗留问题"等作出了详细的解读。根据规定，约定动工日期在2012年6月30日(含)前的闲置土地(自身原因)，使用权人应于2014年9月30日前按照土地出让或者划拨价款的20% 缴纳土地闲置费，并在2015年9月30日之前动工开发。如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
据记者10 月份以来的观察，国庆长假后市内不少闲置多年的商住、商业地块均陆续开始拆围开建，当中不乏一些闲置超过十年的地块。有业内人士表示，在闲置地政策催谷地块纷纷入市的背景下，明年楼市供应量仍将处于高位，开发商出货压力将依旧不小。
市中心闲置地拆围开建
记者上周实地走访发现，位于中山二路与悦来中路交界处闲置多年的两地块日前出现了拆除围蔽并动工的迹象。记者在现场看到，这两地块地处石岐区老城核心地段，其中位于石岐区吉之岛百货对面的地块，其围蔽多年的破旧砖墙已被拆掉，现场有挖机以及工人在对地块进行前期的平整工作。而另一块位于东方凯悦酒店对面的地块也出现了近似的情况。由于早前两地块荒置多年，因此不少路过市民都将好奇目光投向了解除围蔽的工地。
其中，今年5月份中山市城乡规划局曾公示了 《中山市旧城区悦来南片区控制性详细规划》，将该区域一地块的建筑限高由原来的100米调整为168米。据了解，这一地块正是未来将建成的华森广场商业综合体。对于限高调整，早前市规划局解释称，新方案体量更纤细，标识性更强，更有利于形成良好的城市景观，也能更好为岐江夜游项目添光加彩。而且，该地块周边已建立了较多的高层建筑，该地块调整至168米后，突出效果更明显，形成的城市天际轮廓线更加起伏有序。由于此次调整不涉及道路和用地总量的变化，开发强度略作调整，容积率不变，只对建筑限高调整，同时针对该地块的交通影响评价已通过审查，对周边道路交通无不利影响。容纳人口未变，对公建配套需求无影响。
据介绍，华森广场所属地块位于中山一桥东侧、石岐河畔，附近就是东方海悦酒店，正对中山二路星汇湾。早在2011年，华森广场项目就通过了市发改局审核，属于三旧改造项目，开发面积约9.3万平方米，总投资为4.5亿元。不过，这一项目并未马上开发建设，在2013年又列入了石岐区服务业重点建设和招商项目，定位为集金融、银行、电子、财务、保险、餐饮、娱乐、高科技企业等于一体的商业广场，开发单位为中山天润置业有限公司。
而位于中山一路北面的原建筑公司预制件厂旧址的华发广场商住项目，地块占地约40亩，预计投资约20亿元，项目拟建总建筑面积为23万平方米，其中商业占8万平方米。华发广场建成后，将与吉之岛、星汇湾等形成数十万平方米的超大商圈。虽然华发地产的官网上暂无项目的相关开发信息，但早前华发地产方面已经就该项目的建设开发进行网上招聘。
有开发商坦言压力大
" 现在开发商对于手头闲置地的处理方式只有两种，要不交罚款，要不就上马动工，而绝大多数人都会选择后者。"在上周横栏镇某商住地块的奠基仪式上，某本地开发商负责人欧女士告诉记者，目前政府对于闲置地的态度是催谷动工为主，罚款为辅。而且，即便开发商愿意缴纳罚款，实际上也只能获得一年的暂缓开工期，过后一样要动工。所以对于大多数开发商而言，除非无法解决开工资金问题，否则上马动工是眼下唯一的选择。
而早前中山高德商房执行董事谈子信亦表示，过去几个月很多开发商、土地持有者都动了起来，而且还有点急。谈子信认为，这轮政府处置闲置土地正好遇到房地产市场行情不够理想的大环境，使得房地产业界普遍有些担忧，压力很大。很多迫于压力上马动工的开发商，其实对项目的开发前景大多"心里没底"。
"闲置地政策下，开发商的开发步伐是加快了，但问题是市场能否也跟着提速呢？这点我想现阶段没有人能给出准确的回答，一切只能见步行步。"有不愿具名的开发商人士向记者表示，考虑到目前中山商品房存量较大，闲置地加快入市将增加市场消化压力。虽然目前央行对银行房贷政策进行了松绑，但这种利好刺激所带来的成交上涨能维持到何时，目前业界的看法并不一致。
另一方面，记者亦了解到，目前中山对政府、政府有关部门造成的闲置土地，经批准后，由市国土资源局与土地使用权人签订补充协议，从闲置土地认定之日起延长动工开发期限一年。闲置原因消除前，土地不能转让。对自身原因造成的闲置土地，则按未动工时间长短分别进行不同处置。这意味着，以往通过流转消除土地闲置认证标准的做法，如今已经难以奏效。
土地市场成交遇冷
在闲置地纷纷入市开发的背景下，如今常规土地拍卖市场可谓进一步遇冷。刚过去的10月15日，编号为G 21-14-9129、面积114亩的东区大鳌溪村商住用地，因无人投标再次流拍，而这距离上一次流拍不到两个月。
据悉，大鳌溪地块位于东区大鳌溪村、博爱路南侧，总面积7.6万平方米，折合114亩，土地用途为商业住宅，使用年限至2079年。起始竞拍总价为人民币2.97 亿元，约260 万元/亩，不设保留价。根据公告内容，该地块规划条件较为复杂，内部分为三个地块，地块一用地性质为商业金融业用地，地块二需配置储蓄所、社区卫生服务站、社区活动中心、小型超市、老年活动站等多个公共设施，地块三用地性质为防护绿地。而且现土地使用证地类用途为商业住宅，地块竞得者须按规划要求办理用地分割、用地变更手续，将地块一由"商业住宅"转为" 商业用地" 后才能进行建设。
对于地块流拍，早前有受访业内人士指出，一方面与地块的价格有关，但更重要的是基于目前中山整体土地市场与楼市环境。合富辉煌市场部经理谢仲娟表示，截至9月底，中山住宅库存已超过7万套，还有大量项目将于今年底至明年上半年期间上市，市场消化压力较大。受此影响，开发商拿地十分谨慎。数据显示，今年1月份至9月份中山仅成交19宗商业商住地块，远少于去年同期的37宗。
另一方面，考虑到目前中山低价闲置土地大量入市对后市的冲击，加上开发商还要面对日益收紧的闲置土地处理政策，这对于开发商而言压力不小。有开发商直言，目前在中山通过拍卖拿地，其成本远高于一众早期低价闲置地。一旦明年楼市发起进一步的价格战，常规高价拿地项目根本无力应对前者的挑战。此外，迫于市场库存压力，开发商也不会贸然拿地。
中山市经济研究院副院长梁士伦则认为，在目前中山楼市供应过于超前情况下，市场开发主要将消化之前开发商或者私人所存的土地。政府应该严格控制土地供应，不宜仅因土地财政的驱动而频繁推地，而应在分析供求结构的基础上有序推出土地。
部门联动控制疑似闲置用地
市国土局早前曾表示，中山闲置土地认定分为三类情形：属地上建筑物(构筑物)正在使用但没有合法报建手续的情形、属项目分期动工的情形、属通过转让方式取得土地的情形。此外，交通基础设施及配套、公共设施用地暂不纳入闲置土地处置。对于涉嫌闲置土地，目前采用“一地一策”的方式分类处理。对属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，或因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，与土地使用权人协商，采取延长动工开发期限、调整土地用途、规划条件、由政府安排临时使用、置换土地等方式处置。
对土地使用权人自身原因导致闲置的，未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，报经市政府批准后，依法收回建设用地使用权。
另外，市国土局表示，对于疑似闲置土地，建立部门联动机制，市城乡规划局受理规划报建申请，市住建局受理施工许可申请，市国土资源局受理土地使用权抵押、变更登记申请时，须要求土地使用权人进行前期调查并提交市闲置办意见。在源头上防范新的闲置土地的产生，促进闲置土地开发利用。
同时，国土局还在加强批后监管，提高土地利用效率。主要是加快建设市、镇两级土地市场动态监测与监管系统，通过系统对宗地供应信息实施全面监测，重点加强开发利用建设情况的监管，各镇区分局按时按质按量填报土地开发利用的相关数据，促使各镇区政府履行土地供后监管的义务，防止供而未建的违规违法行为的发生和产生新的闲置土地。
