中山房地产: 做价值楼盘不做价格楼盘
房地产业是国民经济的支柱产业，它对满足居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌，推动城市化进程具有不可替代的作用。房地产的开发建设必须与百姓的需求、当地经济社会的发展相适应。综观中山房地产业近年的发展，我们认为中山房地产业的发展总体是健康的。
■中山房地产业发展的特点
房地产业是国民经济的支柱产业，它对满足居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌，推动城市化进程具有不可替代的作用。房地产的开发建设必须与百姓的需求、当地经济社会的发展相适应。
综观中山房地产业近年的发展，中山房地产业的发展总体是健康的，发展呈现了以下几个特点：
（一）中山商品房的性价比较高，成交活跃。
中山商品房性价比一直都比较高，这是我市房地产业的一个基本特点，也是中山人幸福指数高的一种体现。有这样的事例，两个同时毕业的大学生，一个在深圳工作，一个则来到中山。3年之后深圳的同学尽管收入较高但买房依然遥不可及，中山的同学则住上了上百平方米的大房子。这就是价值，房价在很大程度上决定了一个人的幸福感。由于中山商品房的性价比较高，多年来成交都很活跃。近几年，中山每年商品房成交量都在500万、600 万平方米之间。统计数据显示，2010年中山商品房销售面积蝉联全省季军，仅排在广州、佛山两市之后。其中一手住宅销售宗数52000宗，面积近590万平方米。
（二）中山楼价相对平稳，稳中有升。
多年来，中山房地产是以当地开发商开发为主、以当地常住人口购房为主，房的性价比总体较高，市场供求大体平衡，房价表现相对平稳，适应于中山人的收入水平和消费能力。尽管在发展中受过外来投机群体的冲击和宏观调控政策的影响，但中山房地产业总体上处于一种稳定、持续、健康发展的态势。
调查数据显示，从2000年至2009年十年间，中山商品房价格增长速度低于GDP 的增速。这十年，中山GDP年均增长19.7%，而商品房价年均增长才5%。其中2009年全市商品房成交均价4438元/平方米，远低于广东省商品房成交均价6518元/平方米的水平。2010 年中山商品房成交均价5307元/平方米，其中商品住宅成交均价5273元/平方米，远低于同年全省商品房成交均价7479元/平方米、商品住宅成交均价7006元/平方米的水平，也低于珠三角周边城市同期的房价，故中山房价在珠三角城市中有“房价洼地”的说法。但2009年比2008年、2010年比2009年，中山商品住宅成交均价则分别上升了1.8%、20%。
（三）广珠城轨开通给中山楼市发展带来新机遇的同时，也带来了新的压力与挑战。
近年来，珠三角一体化进程加快，中山的交通网络也日臻完善。伴随着城轨通年，中山楼市以往以当地开发商开发房地产为主和以当地人购房为主的状况正在被迅速改变。一方面，外地地产大鳄陆续抢滩中山，从万科、中海、远洋、保利到中信、恒大、越秀等，京粤港派悉数齐到中山角逐房地产开发。近3、4年，中山已连拍出了10多块地王；另一方面，由于城轨开通，珠三角城市之间缩短了时空距离，中山与周边城市的往来越来越便捷，部分广州、深圳等一线城市客户陆续选择到中山、到城轨沿线置业，“双城生活”正在成为一种趋势，推动着中山楼市进一步繁荣。外来客户促进了中山的商品房成交量显著上升。
城轨开通在给中山楼市发展带来新机遇的同时，也带来了新的压力与挑战。市场竞争越演越烈，各地抢滩中山开发房地产的上市公司、大国企等面临着房地产市场重新洗牌，面临如何才能融入中山本土文化，打造出自己公司的特色和亮点，在中山楼市博弈中突围制胜的挑战。而对中山本土房企尤其是那些中小企业更是带来了新的竞争压力与挑战。就资金和实力，中小企业是难以与上市公司或大国企竞争的，单系土地竞拍一项，本土的中小企业就明显处于弱势地位，这就给他们在新形势下如何转型升级、创新经营，提高企业竞争力提出了新的挑战，迫使它们加快转型升级，实行差异化策略经营，向内部管理改革挖潜等方面下功夫、寻出路。
■中山房地产业发展走势分析。
（一）4 月份中山楼市均价再超调控目标，这种房价逆市上涨的局面值得高度关注。
最新数据显示，中山4月一手房住宅成交价达6057元/平方米，不仅创下历史新高，且大大过了5853元/平方米的中山今年年度房价调控目标，更令人瞩目的是，成交量54.2万平方米较3月份上涨了3.6%。据统计，4月中山城区和镇区建筑面积小于等于144 平方米的住宅，均价分别为6404元/平方米和4780元/平方米，环比分别上涨7.3%和下降0.7%；城区建筑面积大于144平方米的“豪宅”户型，4月的均价为8556元/平方米，较3月份每平方米上涨1151元，环比上涨15.5%。
按照国际通用惯例，1 个人1 个月可以买1 平方米说明房价是合理的，以6057 元平方米的均价而言，目前中山房价正在渐渐偏离合理范畴。如果房价继续上涨，将脱离大多数人的购买需求。这种逆市上涨的局面值得高度关注。这使得越来越多的业内人士预计，下半年中山楼市可能出台限购或限价举措，以抑制当前中山火热的楼市。而实际会否出台上述举措，则只能显示房价能否平稳下来的情况而定。
（二）中山楼市向何处去？开发商做“价格楼盘”还是做“价值楼盘”？
在当前国家宏观调控日趋严厉的情况下，中山楼市向何处去？地产商要发展，目标必须盈利；而消费者迫切需要合理的房价，这两者如何平衡？一个城市、一个地区的房地产市场要健康发展，房价必须不断向当地居民的消费水平靠近。5月19日，《南方日报》发表了记者顾大炜在“香山时评”上的评论文章《要做价值中山，不做价格中山》，实际上是向中山房地产市场呼吁：要做价值楼盘，不做价格楼盘！我认为，这是给中山楼市向何处去作了一个很好的回答。
怎样才能做好“价值楼盘”、做“价值中山”？结合到中山以及外地的经验，以下一些观点和实践探索可供大家分享：
1、珍惜土地这种不可再生、在中国尤为稀缺的资源，精心打造房地产。现在已有越来越多的开发商深深地体会土地资源的珍贵，以“精心筑家”的理念来开发建设房地产。比如中山的富逸、雅居乐、世光创建等房地产公司，都是秉承“一丝一毫，用心营造”的理念去经营，力求向社会提供优质、高性价比的楼房。又如广州华南板块的星河湾，该集团从2001 年在广州番禺打下第一根桩，在1000 亩土地上精心经营了10年，以“舍得、用心、创新”的理念去开发房地产，可以讲是用雕琢艺术品的态度去建房子。他们打造的人居艺术品质生活，为“广州新城”增添了亮色。
2、要积极开发建设与当地居民收入水平、消费能力相适应的商品房。多年来，中山不少房地产企业都坚持民生地产的理念，比如顺景、南下、万科、宇宏等房企，他们严格控制开发成本，让利于民，在为中山提供与居民收入水平相适应的优质商品房的同时，又满足了企业盈利需要，在两者之间找到了平衡点。如万科，他们坚持“为普通人造好房子”的信念。万科集团总裁郁亮表示说“不管未来如何变化，万科希望自身的经营和管理能始终坚持两点：市场原则和人文精神，前者体现为以最小的资原消耗最大限度地满足客户需求，后者体现为对人的永远尊重”。
3、房地产开发要同旧城改造相结合，深入挖掘当地的历史文化，同时注重发展绿色、低碳、健康的房地产项目。在这方面，中山房企多年来进行了积极的实践探索，也已取得一定成效。如大信房地产公司对石岐大信商圈的开发建设、南下房地产公司对东区盛景尚峰的开发建设，以及时下西区奥园致力打造绿色、低碳的健康楼盘都是成功的个案。但在挖掘当地历史文化，致力打造艺术人居、为业主提高品质生活方面，中山还有较大差距，在这方面的发展还有很大的空间。
4、适应城市发展、现代服务业发展的需要，积极探索开发建设城市综合体。服务业是中山城市经济发展的短板。根据中山“十二五”发展规划，未来我市要加快发展服务业。中山房地产开发，应结合市情，拓展商业地产、旅游地产、休闲地产等复合地产，走多元化发展房地产的路子。近年来，除了已建成的大信商圈、假日广场等城市综合体项目外，正在密锣紧鼓建设当中的有中山利和广场、银信科技广场、兴中广场等。城市综合体以“造城”方式进行房地产综合开发，改变了传统的或住宅或商业的单一开发形式，具有优化配置资源、改善人居环境和提升城市形象等优势。比如利和广场，地处中山三路、兴中道等主干线交汇处，项目总高度209米，是中山首个城市地标综合体。项目总投资约40亿元，总面积42万平方米，包括13万平方米的购物中心、希尔顿酒店、国际金融中心写字楼、高端酒店式公寓等，楼顶还配备直升机停机坪。据悉，利和广场各项目预计在今年底分批开业。
（三）加快转型升级，创新企业经营管理，推动我市房地产业健康、持续发展。
根据中山“十二五”规划，中山将围绕“加快转型升级，建设幸福中山”这个核心，加快转变经济发展方式，建设“三个适宜”的新型城市。在提高城市集约发展水平，优化提升城市功能方面，将致力打造以主城区为核心，东部、西北部与南部片区为副中心，特色专业镇为节点的城市格局。按照“十二五”规划的要求，我市的房地产业应加快转型升级，为建设幸福中山作出新贡献。
在现阶段和未来一段时期，房地产企业应抓住转型的机遇，借鉴国内外同行的成功经验，通过创新理念、创新模式和创新产品，努力降低经营成本，向管理要效益，稳住商品住宅价格，实现自身领先于行业或同步于行业的跨越。
■中山房地产业发展的特点
房地产业是国民经济的支柱产业，它对满足居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌，推动城市化进程具有不可替代的作用。房地产的开发建设必须与百姓的需求、当地经济社会的发展相适应。
综观中山房地产业近年的发展，中山房地产业的发展总体是健康的，发展呈现了以下几个特点：
（一）中山商品房的性价比较高，成交活跃。
中山商品房性价比一直都比较高，这是我市房地产业的一个基本特点，也是中山人幸福指数高的一种体现。有这样的事例，两个同时毕业的大学生，一个在深圳工作，一个则来到中山。3年之后深圳的同学尽管收入较高但买房依然遥不可及，中山的同学则住上了上百平方米的大房子。这就是价值，房价在很大程度上决定了一个人的幸福感。由于中山商品房的性价比较高，多年来成交都很活跃。近几年，中山每年商品房成交量都在500万、600 万平方米之间。统计数据显示，2010年中山商品房销售面积蝉联全省季军，仅排在广州、佛山两市之后。其中一手住宅销售宗数52000宗，面积近590万平方米。
（二）中山楼价相对平稳，稳中有升。
多年来，中山房地产是以当地开发商开发为主、以当地常住人口购房为主，房的性价比总体较高，市场供求大体平衡，房价表现相对平稳，适应于中山人的收入水平和消费能力。尽管在发展中受过外来投机群体的冲击和宏观调控政策的影响，但中山房地产业总体上处于一种稳定、持续、健康发展的态势。
调查数据显示，从2000年至2009年十年间，中山商品房价格增长速度低于GDP 的增速。这十年，中山GDP年均增长19.7%，而商品房价年均增长才5%。其中2009年全市商品房成交均价4438元/平方米，远低于广东省商品房成交均价6518元/平方米的水平。2010 年中山商品房成交均价5307元/平方米，其中商品住宅成交均价5273元/平方米，远低于同年全省商品房成交均价7479元/平方米、商品住宅成交均价7006元/平方米的水平，也低于珠三角周边城市同期的房价，故中山房价在珠三角城市中有“房价洼地”的说法。但2009年比2008年、2010年比2009年，中山商品住宅成交均价则分别上升了1.8%、20%。
（三）广珠城轨开通给中山楼市发展带来新机遇的同时，也带来了新的压力与挑战。
近年来，珠三角一体化进程加快，中山的交通网络也日臻完善。伴随着城轨通年，中山楼市以往以当地开发商开发房地产为主和以当地人购房为主的状况正在被迅速改变。一方面，外地地产大鳄陆续抢滩中山，从万科、中海、远洋、保利到中信、恒大、越秀等，京粤港派悉数齐到中山角逐房地产开发。近3、4年，中山已连拍出了10多块地王；另一方面，由于城轨开通，珠三角城市之间缩短了时空距离，中山与周边城市的往来越来越便捷，部分广州、深圳等一线城市客户陆续选择到中山、到城轨沿线置业，“双城生活”正在成为一种趋势，推动着中山楼市进一步繁荣。外来客户促进了中山的商品房成交量显著上升。
城轨开通在给中山楼市发展带来新机遇的同时，也带来了新的压力与挑战。市场竞争越演越烈，各地抢滩中山开发房地产的上市公司、大国企等面临着房地产市场重新洗牌，面临如何才能融入中山本土文化，打造出自己公司的特色和亮点，在中山楼市博弈中突围制胜的挑战。而对中山本土房企尤其是那些中小企业更是带来了新的竞争压力与挑战。就资金和实力，中小企业是难以与上市公司或大国企竞争的，单系土地竞拍一项，本土的中小企业就明显处于弱势地位，这就给他们在新形势下如何转型升级、创新经营，提高企业竞争力提出了新的挑战，迫使它们加快转型升级，实行差异化策略经营，向内部管理改革挖潜等方面下功夫、寻出路。
■中山房地产业发展走势分析。
（一）4 月份中山楼市均价再超调控目标，这种房价逆市上涨的局面值得高度关注。
最新数据显示，中山4月一手房住宅成交价达6057元/平方米，不仅创下历史新高，且大大过了5853元/平方米的中山今年年度房价调控目标，更令人瞩目的是，成交量54.2万平方米较3月份上涨了3.6%。据统计，4月中山城区和镇区建筑面积小于等于144 平方米的住宅，均价分别为6404元/平方米和4780元/平方米，环比分别上涨7.3%和下降0.7%；城区建筑面积大于144平方米的“豪宅”户型，4月的均价为8556元/平方米，较3月份每平方米上涨1151元，环比上涨15.5%。
按照国际通用惯例，1 个人1 个月可以买1 平方米说明房价是合理的，以6057 元平方米的均价而言，目前中山房价正在渐渐偏离合理范畴。如果房价继续上涨，将脱离大多数人的购买需求。这种逆市上涨的局面值得高度关注。这使得越来越多的业内人士预计，下半年中山楼市可能出台限购或限价举措，以抑制当前中山火热的楼市。而实际会否出台上述举措，则只能显示房价能否平稳下来的情况而定。
（二）中山楼市向何处去？开发商做“价格楼盘”还是做“价值楼盘”？
在当前国家宏观调控日趋严厉的情况下，中山楼市向何处去？地产商要发展，目标必须盈利；而消费者迫切需要合理的房价，这两者如何平衡？一个城市、一个地区的房地产市场要健康发展，房价必须不断向当地居民的消费水平靠近。5月19日，《南方日报》发表了记者顾大炜在“香山时评”上的评论文章《要做价值中山，不做价格中山》，实际上是向中山房地产市场呼吁：要做价值楼盘，不做价格楼盘！我认为，这是给中山楼市向何处去作了一个很好的回答。
怎样才能做好“价值楼盘”、做“价值中山”？结合到中山以及外地的经验，以下一些观点和实践探索可供大家分享：
1、珍惜土地这种不可再生、在中国尤为稀缺的资源，精心打造房地产。现在已有越来越多的开发商深深地体会土地资源的珍贵，以“精心筑家”的理念来开发建设房地产。比如中山的富逸、雅居乐、世光创建等房地产公司，都是秉承“一丝一毫，用心营造”的理念去经营，力求向社会提供优质、高性价比的楼房。又如广州华南板块的星河湾，该集团从2001 年在广州番禺打下第一根桩，在1000 亩土地上精心经营了10年，以“舍得、用心、创新”的理念去开发房地产，可以讲是用雕琢艺术品的态度去建房子。他们打造的人居艺术品质生活，为“广州新城”增添了亮色。
2、要积极开发建设与当地居民收入水平、消费能力相适应的商品房。多年来，中山不少房地产企业都坚持民生地产的理念，比如顺景、南下、万科、宇宏等房企，他们严格控制开发成本，让利于民，在为中山提供与居民收入水平相适应的优质商品房的同时，又满足了企业盈利需要，在两者之间找到了平衡点。如万科，他们坚持“为普通人造好房子”的信念。万科集团总裁郁亮表示说“不管未来如何变化，万科希望自身的经营和管理能始终坚持两点：市场原则和人文精神，前者体现为以最小的资原消耗最大限度地满足客户需求，后者体现为对人的永远尊重”。
3、房地产开发要同旧城改造相结合，深入挖掘当地的历史文化，同时注重发展绿色、低碳、健康的房地产项目。在这方面，中山房企多年来进行了积极的实践探索，也已取得一定成效。如大信房地产公司对石岐大信商圈的开发建设、南下房地产公司对东区盛景尚峰的开发建设，以及时下西区奥园致力打造绿色、低碳的健康楼盘都是成功的个案。但在挖掘当地历史文化，致力打造艺术人居、为业主提高品质生活方面，中山还有较大差距，在这方面的发展还有很大的空间。
4、适应城市发展、现代服务业发展的需要，积极探索开发建设城市综合体。服务业是中山城市经济发展的短板。根据中山“十二五”发展规划，未来我市要加快发展服务业。中山房地产开发，应结合市情，拓展商业地产、旅游地产、休闲地产等复合地产，走多元化发展房地产的路子。近年来，除了已建成的大信商圈、假日广场等城市综合体项目外，正在密锣紧鼓建设当中的有中山利和广场、银信科技广场、兴中广场等。城市综合体以“造城”方式进行房地产综合开发，改变了传统的或住宅或商业的单一开发形式，具有优化配置资源、改善人居环境和提升城市形象等优势。比如利和广场，地处中山三路、兴中道等主干线交汇处，项目总高度209米，是中山首个城市地标综合体。项目总投资约40亿元，总面积42万平方米，包括13万平方米的购物中心、希尔顿酒店、国际金融中心写字楼、高端酒店式公寓等，楼顶还配备直升机停机坪。据悉，利和广场各项目预计在今年底分批开业。
（三）加快转型升级，创新企业经营管理，推动我市房地产业健康、持续发展。
根据中山“十二五”规划，中山将围绕“加快转型升级，建设幸福中山”这个核心，加快转变经济发展方式，建设“三个适宜”的新型城市。在提高城市集约发展水平，优化提升城市功能方面，将致力打造以主城区为核心，东部、西北部与南部片区为副中心，特色专业镇为节点的城市格局。按照“十二五”规划的要求，我市的房地产业应加快转型升级，为建设幸福中山作出新贡献。
在现阶段和未来一段时期，房地产企业应抓住转型的机遇，借鉴国内外同行的成功经验，通过创新理念、创新模式和创新产品，努力降低经营成本，向管理要效益，稳住商品住宅价格，实现自身领先于行业或同步于行业的跨越。
